VIETSAFE E&C
YOUR SAFETY – OUR SUCCESS
Mã tài liệu: VS-REF-EV-001
Căn cứ: Thông tư 31/2026/TT-BXD (Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD)
Ban hành: 15/6/2026  ·  Hiệu lực: 15/12/2026
Phiên bản 1.0  ·  Tài liệu tham khảo nội bộ
Phòng cháy chữa cháy nhà chung cư

Bảng so sánh yêu cầu PCCC – Khu để xe điện / Khu sạc xe điện / Khu đổi pin

Tổng hợp theo Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/6/2026 – Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD (mục 1.4, 2.10, 2.11, 3) – nền áp dụng QCVN 06:2022/BXD & Sửa đổi 1:2023, QCVN 10:2025/BCA, QCVN 13:2018/BXD

Tài liệu do Công ty Cổ Phần VIETSAFE E&C biên soạn nhằm phân biệt rõ ba nhóm khu vực thường bị nhầm lẫn trong thiết kế và thẩm duyệt. Mức độ yêu cầu tăng dần: khu để xe điện (chỉ đỗ) → khu sạc xe điện (nặng nhất: khoang cháy riêng, chữa cháy tự động, giới hạn diện tích) → khu đổi pin (giới hạn dung lượng, khoảng cách an toàn).

✓ Bắt buộc theo Sửa đổi 01:2026
◐ Theo điều kiện / có ngưỡng áp dụng
– Không nêu riêng (vẫn áp nền QCVN 06/13)
Tiêu chí Khu để xe điệnMục 2.10.1 Khu sạc xe điệnMục 2.10.2 Khu đổi pinMục 2.11
1  ·  Bố trí & lựa chọn cao độ
Đối tượng phục vụ1.4.32–1.4.34
Đỗ xe điện (ô tô / mô tô / xe máy / xe đạp điện), không sạc
Chỗ sạc có trụ sạc cho xe điện
Tủ đổi pin cho mô tô / xe máy / xe đạp điện (hoán đổi pin)
Thứ tự ưu tiên vị tría)
✓Ngoài trời → mặt đất → bán hầm → hầm 1 → các hầm sâu hơn
✓Ngoài trời → mặt đất → bán hầm → hầm 1 → các hầm sâu hơn
◐Ngoài trời → mặt đất → bán hầm → chỉ đến hầm 1
Giải phóng / cô lập khi cháya) / 2.11.1.b
◐Khi ở bán hầm/hầm: giải pháp giải phóng xe cháy hoặc cô lập xe cháy
◐Khi ở bán hầm/hầm: giải phóng/cô lập xe cháy
◐Khi ở bán hầm/hầm 1: giải phóng/cô lập tủ đổi pin cháy
An toàn chịu lựca)
✓Phù hợp loại phương tiện đỗ (lưu ý khối lượng pin)
–Theo nền gara
–Theo nền gara
2  ·  Phân vùng, ngăn cháy & khoảng cách
Tách ô tô điện / xe 2 bánh điệnb)
✓Tách khu ô tô điện riêng với mô tô/xe máy/xe đạp điện
✓Tách phân vùng sạc ô tô điện riêng với phân vùng sạc xe 2 bánh điện
–Chỉ cho xe 2 bánh điện
Khoang cháy riêng2.10.2.1.e
–Không nêu riêng
✓Bắt buộc khoang cháy riêng
–Dùng khoảng cách + vách ngăn cháy thay khoang cháy
Giới hạn diện tích / khoang cháy2.10.2.1.f,g,h
–Không giới hạn riêng
✓Ô tô điện: ≤1.500 m² trên mặt đất / ≤1.200 m² bán hầm-hầm. Xe 2 bánh: ≤500 / ≤300 m². (Mở rộng nếu có luận chứng)
–Không giới hạn diện tích
Giới hạn số chỗ / phân vùng2.10.2.1.b,h
–Không giới hạn riêng
✓Bán hầm-hầm: ≤25 ô tô / ≤50 xe 2 bánh. Mặt đất: ≤30 ô tô / ≤80 xe 2 bánh mỗi phân vùng
–Giới hạn theo dung lượng pin (xem nhóm 5)
Khoảng cách an toànb) / 2.11.2
✓≥2 m giữa các khu; nếu không đạt → vách đặc không cháy cao ≥2 m
✓≥2 m giữa phân vùng sạc; trụ sạc cách khu vật liệu dễ cháy ≥10 m (ô tô điện)
✓Trong nhà: ≥6 m tới thang/lối thoát; ≥2 m tới khu để/sạc xe. Ngoài trời: ≥3 m
Cách ngăn khoang / màn nước drencher2.10.2.1.f,g,h
–
✓Tường ngăn cháy loại 1 / khoảng trống ≥6 m / khoảng trống <6 m + màn nước drencher (2 dải cách 0,5 m; ≥1 l/s mỗi mét; duy trì ≥1 h)
◐Vách ngăn cháy EI 60 liên tục (khi giảm khoảng cách)
3  ·  Hệ thống phòng cháy chữa cháy
Báo cháy tự độnge)
✓Bắt buộc
✓Bắt buộc (không phụ thuộc diện tích)
–Không nêu riêng; trang bị phương tiện chữa cháy
Camera giám sát 24/24e) / 2.11.2
✓Kết nối phòng trực có người trực 24/24
✓Kết nối phòng trực 24/24
✓Camera liên tục về phòng trực 24/24
Chữa cháy tự động2.10.2.1.e
–Không nêu riêng (thường có Sprinkler theo nền gara QCVN 06)
✓Bắt buộc hệ thống chữa cháy tự động
–Trang bị phương tiện chữa cháy phù hợp
Thông gió thoát khóie) / 2.11.2.2.c
✓Duy trì biên dưới lớp khói ≥ Phụ lục D QCVN 06
✓Duy trì biên dưới lớp khói ≥ Phụ lục D QCVN 06
◐Trong nhà: hút xả khói cưỡng bức
Cảnh báo khí CO & HFe)
✓Bắt buộc, thiết bị được chứng nhận chất lượng
✓Bắt buộc, được chứng nhận chất lượng
–Không nêu riêng
Phương án xử lý sự cố cháy nổe)
✓Phù hợp tính chất cháy nổ xe điện
✓Phù hợp tính chất xe điện
–Không nêu riêng
4  ·  Hệ thống điện, chiếu sáng & chống sét
Cấp điện tách biệt phụ tải khác2.10.2.1.j / 2.11.3.a
◐Đủ công suất phụ tải (không yêu cầu tách biệt)
✓Tách biệt, đủ công suất + dự phòng mở rộng, sự cố không ảnh hưởng tòa nhà
✓Tách biệt, đủ công suất + dự phòng
Ngắt điện liên động báo/chữa cháy2.10.2.1.j
–
✓Tự động ngắt theo tín hiệu báo/chữa cháy + ngắt thủ công khẩn cấp
✓Thiết bị ngắt điện khẩn cấp toàn bộ hệ thống
Nối đất an toàn + làm việc2.10.2.1.j / 2.11.3.b
–
✓Bắt buộc
✓Bắt buộc
Chống sét2.11.3.c
–
–
✓Phù hợp địa hình & khu vực lắp đặt
Chiếu sáng + chiếu sáng sự cố + biển chỉ dẫng) / 2.10.2.1.j / 2.11.3.e
✓Đủ độ sáng, chống chói, chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn đồng bộ
✓Đủ độ sáng, chống chói, chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn
✓Theo tiêu chuẩn hiện hành
5  ·  Thiết bị & giới hạn kỹ thuật
Chứng nhận chất lượng thiết bị2.10.2.1.k / 2.11.4.a
–Không có thiết bị sạc/đổi pin
✓Trụ sạc phù hợp pháp luật + chứng nhận trước khi lắp
✓Tủ đổi pin phù hợp pháp luật + chứng nhận trước khi lắp
Giới hạn công suất / dung lượng2.10.2.1.k / 2.11.4.b
–
✓Trụ sạc trong hầm ≤22 kW (lớn hơn phải đảm bảo không quá nhiệt/ồn)
✓Tủ đổi pin: ≤100 kWh/khu ngoài nhà; ≤35 kWh/phân vùng mặt đất; ≤18 kWh/phân vùng bán hầm-hầm 1
Tự động ngắt khi sạc bất thường2.10.2.1.k / 2.11.4.c
–
✓Bắt buộc + ngắt khẩn cấp
✓Bắt buộc + ngắt khẩn cấp
Chống va chạm cơ học + an toàn ngập nước2.10.2.1.k / 2.11.4.d,e
–
✓Bảo vệ chống va chạm + thoát nước + an toàn ngập
✓Bảo vệ chống va chạm + an toàn ngập nước
6  ·  Quản lý & vận hành
Giám sát 24/24 giờ3.5
✓Bắt buộc
✓Bắt buộc
✓Bắt buộc
Áp dụng nhà xây mới / hiện hữu1.1.3 / 2.10–2.11
✓Cả 2; hiện hữu được xét điều kiện thực tế
✓Cả 2; hiện hữu có nới lỏng về lối thoát nạn (2.10.2.3)
✓Cả 2
Diện tích tính vào tổng chỗ để xec) / 2.10.2.2.b
✓Tính chung tổng diện tích chỗ để xe
✓Tính chung tổng diện tích chỗ để xe
–Không nêu

5 điểm khác biệt then chốt cần ghi nhớ

  • Khoang cháy riêng + chữa cháy tự động chỉ bắt buộc với khu sạc — không bắt buộc riêng với khu để xe và khu đổi pin.
  • Giới hạn diện tích khoang cháy, số chỗ sạc, màn nước drencher là đặc trưng riêng của khu sạc; chi phối toàn bộ bố trí mặt bằng.
  • Khu đổi pin chỉ được xuống đến hầm 1, trong khi khu để xe và khu sạc được xuống các tầng hầm sâu hơn.
  • Cảnh báo CO & HF bắt buộc cho khu để xe và khu sạc; khu đổi pin không nêu riêng nhưng kiểm soát bằng giới hạn dung lượng pin (kWh) và khoảng cách an toàn.
  • Chỉ cần bố trí trụ sạc — dù ít — là toàn bộ khu vực phải áp chuẩn 2.10.2 (khu sạc), nặng hơn nhiều so với chỉ "để xe".

Câu hỏi thường gặp

Khu sạc xe điện có bắt buộc khoang cháy riêng không?

Có. Theo Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD (Thông tư 31/2026/TT-BXD), khu sạc xe điện bắt buộc phải có khoang cháy riêng và hệ thống chữa cháy tự động. Diện tích khoang cháy giới hạn ≤1.500 m² (mặt đất) và ≤1.200 m² (bán hầm-hầm) cho ô tô điện. Đây là yêu cầu nặng hơn nhiều so với khu để xe điện thông thường.

Khu đổi pin được phép bố trí xuống tầng hầm mấy?

Khu đổi pin chỉ được xuống đến hầm 1, trong khi khu để xe điện và khu sạc được xuống các tầng hầm sâu hơn. Khi bố trí ở bán hầm hoặc hầm 1, phải có giải pháp giải phóng hoặc cô lập tủ đổi pin khi cháy.

Sửa đổi 01:2026 QCVN 04 có hiệu lực từ khi nào?

Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/6/2026, có hiệu lực từ 15/12/2026. Nhà chung cư hiện hữu có 6 tháng (đến 15/6/2027) để rà soát và cải tạo theo điểm 3.3.

Trụ sạc trong tầng hầm bị giới hạn công suất bao nhiêu kW?

Theo mục 2.10.2.1.k, trụ sạc bố trí trong tầng hầm bị giới hạn ≤22 kW. Trường hợp lắp trụ sạc công suất lớn hơn cần có giải pháp kỹ thuật đảm bảo không gây quá nhiệt và ồn ảnh hưởng đến kết cấu.

Nhà chung cư hiện hữu đã có chỗ để xe điện cần làm gì theo quy chuẩn mới?

Trong vòng 6 tháng kể từ ngày hiệu lực (đến 15/6/2027), chủ sở hữu/đơn vị được ủy quyền phải hoàn thành rà soát theo điểm 3.3 của Sửa đổi 01:2026. Nếu chưa tuân thủ phải sửa chữa, cải tạo công trình. VIETSAFE E&C hỗ trợ lập hồ sơ luận chứng kỹ thuật cho các trường hợp không đáp ứng tiêu chuẩn thông thường.

Lưu ý hiệu lực & chuyển tiếp: Sửa đổi 01:2026 QCVN 04:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 31/2026/TT-BXD ngày 15/6/2026 của Bộ Xây dựng, có hiệu lực từ 15/12/2026. Đối với nhà chung cư hiện hữu, trong 6 tháng kể từ ngày hiệu lực (đến 15/6/2027), chủ sở hữu/đơn vị được ủy quyền phải hoàn thành rà soát theo điểm 3.3; nếu chưa tuân thủ phải sửa chữa, cải tạo công trình để đáp ứng quy chuẩn. Các nội dung không nêu tại Sửa đổi 01:2026 tiếp tục áp dụng QCVN 04:2021/BXD (Thông tư 03/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021). Ký hiệu điều khoản viết tắt theo mục 2.10.1.1 (a–h), 2.10.2.1 (a–k), 2.11. Tài liệu mang tính tham khảo, không thay thế văn bản gốc.